Reforma tributária: entenda a proposta que pode encarecer o aluguel no Brasil em 2026

15/02/2026 11:57

A reforma tributária aprovada por meio da Emenda Constitucional 132/23, regulamentada pela Lei Complementar 214 de 2025, passa a modificar a tributação sobre imóveis e locações no país.

A nova estrutura fiscal tende a elevar custos para proprietários, o que pode ser repassado ao valor cobrado dos aluguéis.

A mudança está ligada à criação do sistema de “IVA dual”, formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

Com a nova cobrança, contratos de aluguel realizados por empresas ou por pessoas físicas com quatro ou mais imóveis passam a sofrer incidência adicional de impostos.

Hoje, a tributação pode alcançar cerca de 27,5% pelo Imposto de Renda. Com a inclusão dos novos tributos, a carga fiscal pode subir aproximadamente 8,4 pontos percentuais, pressionando os preços das locações.

O projeto aprovado pelos deputados é, na maioria, um substitutivo do Senado ao PLP (Projeto de Lei Complementar) 108/2024, relatado pelo deputado Mauro Benevides Filho (PDT-CE). Esse é o segundo texto que detalha como funcionará a nova estrutura tributária brasileira.

A reforma tributária também deve atingir de forma mais intensa os aluguéis por temporada, como os de curta duração realizados por plataformas digitais. Nessas situações, a carga total pode alcançar até 44% do faturamento bruto, incentivando o repasse dos custos aos usuários.

Outra consequência é o aumento da fiscalização da Receita Federal sobre a declaração de rendimentos provenientes de locação. A exigência de dados mais detalhados reduz a possibilidade de omissões e tende a tornar os preços mais elevados no mercado imobiliário.

Em 2025, o valor médio das locações residenciais já registrou alta de 9,44% no país, superando a inflação oficial. O cenário foi influenciado pela procura elevada e pela oferta limitada de imóveis em várias capitais, tendência que pode permanecer no próximo ano.

A reforma tributária iniciou fase de testes em 1º de janeiro de 2026. No aluguel residencial haverá período de transição: inicialmente será aplicada uma alíquota simbólica de 1%, que aumentará gradualmente até a cobrança integral prevista para 2033.

Contratos firmados com empresas e não registrados até 31 de dezembro de 2025 passam a sofrer o novo sistema de tributação. Nesses casos, a carga total pode chegar a cerca de 35,9%, dependendo do enquadramento.

A legislação ainda permite atualizar o valor declarado dos imóveis para o preço de mercado mediante pagamento de imposto reduzido de 4% sobre ganho de capital. Além disso, municípios terão de ajustar o IPTU ao novo modelo, com estimativas de reajustes médios que podem alcançar cerca de 21,5%.

Outros fatores também influenciam os preços, como contratos indexados ao IPCA ou IGP-M e regras do inquilinato que proíbem a cobrança simultânea de duas garantias, situação que pode elevar o valor final cobrado no aluguel.

Fonte: Portal ND

Foto: Canva/ND Mais

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